Разница за 30 лет - 126 млн ₽⚡

Представим, что у инвестора есть 50 млн ₽, которые он хочет вложить в недвижимость и получать арендный доход.

• Первый вариант — квартира.

Берём наш реальный пример: объект стоимостью около 50 млн ₽ сдаётся за 150 тыс. ₽ в месяц.

Получаем:
1,8 млн ₽ в год, или около 3,6% от стоимости объекта.

Если для простоты представить, что арендный поток вообще не меняется, то получится:
за 10 лет → 18 млн ₽
за 20 лет → 36 млн ₽
за 30 лет → 54 млн ₽

• Теперь те же 50 млн ₽ направляем в коммерческую недвижимость.

Представим офис около 100 м², который после выхода на аренду способен приносить условные 500 тыс. ₽ в месяц.

Получаем:
6 млн ₽ в год, или около 12% на первоначальный капитал.

При неизменном арендном потоке:
за 10 лет → 60 млн ₽
за 20 лет → 120 млн ₽
за 30 лет → 180 млн ₽

Квартира за 30 лет принесла бы около 54 млн ₽ валового арендного потока, коммерция при заданных условиях - около 180 млн ₽.

❗️Разница - 126 млн ₽.

Конечно, это упрощённая иллюстрация, а не прогноз доходности. Мы пока не считаем налоги, простои, ремонт, содержание, изменение ставок и стоимости самих объектов.

Но меня здесь интересует сам принцип. Почему капитал стоимостью 50 млн ₽ должен приносить мне 3–4% годовых только потому, что квартира - более привычный и понятный инструмент?

И стоит ли потенциальная разница в 126 млн ₽ того, чтобы один раз нормально разобраться в коммерческой недвижимости? На мой взгляд - точно стоит.

Но мы пока сделали ещё одно огромное упрощение: предположили, что аренда не дорожает 30 лет.

Мы сравнили одни и те же 50 млн ₽, вложенные в квартиру и коммерческую недвижимость.
В нашей условной модели квартира приносила 1,8 млн ₽ в первый год, коммерческий объект 6 млн ₽.
Но арендные ставки не стоят на месте. Поэтому теперь добавим в модель условную индексацию 5% в год.

Начнём с квартиры.
Если первый год приносит 1,8 млн ₽, то примерно через 10 лет годовой поток составит уже 2,8 млн ₽, через 20 лет около 4,8 млн ₽, а через 30 лет порядка 7,8 млн ₽ в год.

Совокупно за 30 лет получится около 120 млн ₽ арендного потока.

Теперь коммерция.
Начинаем с 6 млн ₽ в год, примерно через 10 лет получаем 9,3 млн ₽ в год, через 20 лет около 15,9 млн ₽, а через 30 лет порядка 25,9 млн ₽ в год.
Совокупный арендный поток за этот период составит примерно 399 млн ₽.

❗️Разница примерно 279 млн ₽ только в арендном потоке.

Эта модель хорошо показывает одну вещь: на длинной дистанции даже небольшая разница в экономике объекта начинает иметь огромное значение.
Но и здесь мы кое-что упустили.
Все эти 30 лет инвестор просто получает аренду и куда-то её тратит.

А что произойдёт, если вообще не тратить этот доход, а постоянно реинвестировать его обратно в активы?

Выше мы считали арендный поток, но есть ещё один фактор, который на длинной дистанции способен полностью изменить результат.

Что вы делаете с полученными деньгами?

Можно каждый месяц получать аренду и тратить её, а можно постоянно возвращать доход обратно в инвестиции, создавая новые источники денежного потока.

И тогда начинает работать сложный процент. Возьмём те же условные 50 млн ₽.

Если капитал приносит 3,6% годовых, а весь доход постоянно реинвестируется при той же условной доходности, математически через 10 лет получится около 71 млн ₽, через 20 лет — около 101 млн ₽, а через 30 лет — примерно 144 млн ₽.

Теперь представим капитал с условной доходностью 12% годовых и тем же полным реинвестированием.

Через 10 лет → около 155 млн ₽
Через 20 лет → около 482 млн ₽
Через 30 лет → около 1,5 млрд ₽

То есть на старте мы видим разницу всего между 3,6% и 12%, а через 30 лет эта разница превращается более чем в 1,3 млрд ₽ капитала.

Именно поэтому эффективность капитала на длинной дистанции настолько важна.

Но сам принцип от этого не меняется.

Для человека с капиталом 50, 100 или 200 млн ₽ главный вопрос уже не «какую недвижимость мне купить?», а «как построить систему, в которой мой капитал будет эффективно работать следующие 10–30 лет?»

И вот такие задачи мне нравится решать с моими клиентами.